Tomträtt i BRF: hur påverkar tomträttsavgälden månadsavgiften?

Tomträtt är en särskild form av nyttjanderätt till mark. Föreningen äger normalt byggnaden men hyr marken av en markägare — ofta kommunen eller staten — och betalar en återkommande avgift för rätten att använda den. Den avgiften kallas tomträttsavgäld och kan förenklat ses som en markhyra.

Avgälden fastställs normalt för en längre tidsperiod. HSB beskriver att avgälden ses över med jämna mellanrum — ofta omkring vart tionde år, men villkoren varierar mellan avtal, och perioder på tio eller tjugo år förekommer. När perioden löper ut omprövas avgälden. Det är just den omprövningen som kan skapa risk: under många år kan avgälden ligga still och sedan förändras kraftigt när en ny period börjar.

Avgälden påverkas bland annat av markens värde. I områden där markvärdena har stigit kraftigt kan en ny avgäldsperiod därför innebära en betydligt högre kostnad. Kraftiga höjningar har förekommit när långa avtalsperioder löpt ut — men det betyder inte att varje förening med tomträtt får en sådan höjning.

Det visar däremot varför en köpare behöver förstå:

• när avtalet löper ut,
• hur stor dagens avgäld är,
• om en ny avgäld redan är känd,
• och om föreningen har reserverat för en högre kostnad.

Tomträtt blev extra aktuellt under 2025 efter Högsta domstolens avgörande i det så kallade Smyrna-målet. BRF Smyrna på Gärdet i Stockholm hade fått en föreslagen höjning av tomträttsavgälden från cirka 1,9 MSEK till 5,5 MSEK per år av markägaren Statens fastighetsverk. Efter processen bedömde Högsta domstolen en avgäld på cirka 2,9 MSEK som rimlig.

Tomträttsavgälden är en kostnad i föreningens ekonomi. Om den ökar behöver föreningen finansiera den högre kostnaden — genom högre månadsavgifter, lägre sparande, minskad amortering, besparingar, högre lokalhyror där det är möjligt, nya lån, eller en kombination.

Det är viktigt att inte överdriva. En BRF med tomträtt kan ha mycket stark ekonomi, och avgälden kan vara välkänd, korrekt budgeterad och nyligen omförhandlad. En förening som precis gått in i en ny avgäldsperiod kan ha betydligt bättre förutsägbarhet än en förening där avtalet löper ut nästa år.

Därför är frågan inte «har BRF:en tomträtt?» utan snarare «var befinner sig föreningen i tomträttscykeln?». Den viktigaste datapunkten är när nästa avgäldsperiod börjar.

I vissa fall kan föreningen friköpa tomträtten och bli ägare till marken, men möjligheten och priset varierar. En förening kan inte tvinga fram ett friköp, det finns ingen lagreglering, och priset kan vara högt. Ett friköp kan kräva mycket kapital — kassa, nya lån, högre avgifter eller flera finansieringskällor i kombination.

Det finns inget universellt svar på om tomträtt eller friköp är «bäst». Kan föreningen köpa marken för exempelvis 40 MSEK och behöver låna hela beloppet, byts tomträttsavgälden mot räntekostnad och skuld. Är finansieringskostnaden hög kan det ta lång tid innan köpet blir ekonomiskt fördelaktigt — men föreningen får samtidigt kontroll över marken och slipper framtida omförhandlingsrisk.

Två föreningar kan ha samma juridiska upplägg men helt olika risk. En förening med låg skuld, starkt sparande och nästa omförhandling långt fram står stabilare än en förening med hög skuld, lågt sparande och en omförhandling nästa år.

Det här är särskilt viktigt. En BRF kan samtidigt stå inför en högre tomträttsavgäld och en refinansiering av stora lån till högre ränta. Då får föreningen två separata kostnadschocker på en gång.

Tomträtt är ett område där scenarier är mer användbara än en enkel «risk / ingen risk»-etikett. Senva kan därför modellera olika ökningar av tomträttsavgälden — exempelvis +25 %, +50 % och +100 %. Syftet är inte att påstå att någon av dessa nivåer kommer att inträffa, utan att svara på hur känslig föreningen är om markkostnaden blir betydligt högre.

Var extra uppmärksam när flera faktorer finns samtidigt: nästa omförhandling ligger nära, den nya avgälden är okänd, dagens avgäld är mycket låg jämfört med markvärdet, föreningen har hög skuld, lågt sparande, hög räntekänslighet, stora lån som ska refinansieras snart, stort underhållsbehov, liten kassa eller en avgift som hållits låg länge — och styrelsen saknar en tydlig plan för kostnadsökningen.

Senva tittar inte bara på om marken är ägd eller upplåten med tomträtt. När du söker på en adress eller ett BRF-namn kan analysen, beroende på tillgängliga data, sätta tomträtten i relation till nuvarande avgäld, nästa omförhandlingsdatum, avgiftsintäkter, sparande, skuld, räntekänslighet, likviditet, underhåll och låneförfall — och simulera scenarier där avgälden ökar med 25 %, 50 % eller 100 %.

Scenarierna är inte prognoser. De är ett sätt att förstå känsligheten. Nyckeltalen beräknas med en deterministisk, versionsstyrd modell, och ett separat tolkningslager förklarar vad resultatet kan betyda för en köpare. Mer om det i guiden så fungerar Senvas BRF-analys.

Nej. Tomträtt är inte automatiskt ett problem — men det är en framtida kostnadsrisk som en bostadsköpare bör förstå. Kontrollera särskilt:

1. När omförhandlas tomträtten?
2. Hur stor är dagens avgäld?
3. Är nästa avgäld redan känd?
4. Hur stor del av föreningens ekonomi är avgälden?
5. Har föreningen marginaler för en höjning?
6. Finns samtidig ränte- eller underhållsrisk?
7. Finns möjlighet till friköp?

En förening med tomträtt och stark ekonomi kan vara betydligt mer förutsägbar än en förening med tomträtt, hög skuld, låg kassa och omförhandling runt hörnet.