Senva
Analysera BRF
📋 Detta är en exempelrapport med fiktiv data — så här ser din riktiga BRF-analys ut. Analysera din BRF →

Brf Solgården 7

Lägenhetsbild

Äkta föreningFriköpt (egen mark)Byggd 1972
Storlek & rum
68 kvm / 3 rum
Begärt pris
3 250 000 kr
Pris/kvm
47 794 kr
Månadsavgift
4 850 kr
Månadskostnad
11 838 kr
Våning & uteplats
Våning 3 / Balkong
Andel av BRF
1.99%
Indirekt nettoskuld
729 000 kr
Kontantinsats
487 500 kr (15%)
Lånebelopp
2 762 500 kr

Poäng

Total Senva-poäng
62/ 100
MODERATE EKONOMISK RISK
Nuläge
68/100
Framåtrisk
53/100
Riskbedömning per kategori
Kostnadsnivå72
Sunda driftskostnader
Lönsamhet65
Acceptabel marginal
Skuldbörda58
Måttligt skuldtryck
Likviditet74
Sunda reserver
Avgiftsstabilitet55
Visst avgiftstryck
Ränterisk45
Hög ränterisk
Underhåll60
Hanterbar närtidsrisk
Kassaflöde68
Stabil men begränsad marginal
Intäkter52
Begränsad diversifiering
Styrning78
Tydlig rapportering

Sammanfattning

BRF Solgläntan framstår som en stabil förening med god kontroll över ekonomin och inga akuta varningssignaler.

Den största risken de kommande åren är refinansiering av lån i ett högre ränteläge. Om räntorna stiger med 1 procentenhet motsvarar det cirka 540 kr mer per månad för den här lägenheten. Föreningen har samtidigt en relativt stark underhållsberedskap, vilket minskar risken för större oväntade avgiftshöjningar.

Planerade underhållsåtgärder finns identifierade och föreningen verkar arbeta långsiktigt med fastigheten. Det finns dock ett kommande stambyte som bör följas eftersom det kan påverka framtida avgifter beroende på finansieringslösning.

Vår bedömning

✓ Låg risk för ekonomiska överraskningar på kort sikt

✓ Hanterbar ränterisk jämfört med många liknande föreningar

✓ Underhållsplan finns och större projekt är identifierade

⚠ Följ utvecklingen kring kommande refinansiering och större underhållsprojekt

Slutsats

Om du jämför flera liknande objekt framstår denna BRF som ett tryggare alternativ än genomsnittet. Vi ser inga faktorer som ensamma bör avskräcka ett köp, men rekommenderar att du beaktar ränterisken i din egen boendekalkyl.

Styrkor & riskfaktorer

Styrkor
Stambyte genomfört 2016
inga stora VVS-investeringar de närmaste 20 åren
Äkta förening med friköpt mark
ingen tomträttsrisk
God likviditetsbuffert (4,2 månader) ger marginal vid oväntade utgifter
Nyligen renoverade hissar och fasad minskar kortsiktigt underhållsbehov
Riskfaktorer
Refinansieringsrisk
Medel
25% rörlig ränta och två lån förfaller 2026–2027
Skuldsättning över genomsnittet (10 729 kr/kvm)
Medel
känslig för ränteuppgångar
Planerade renoveringar 2027–2030 kan kräva avgiftshöjning eller nya lån
Medel
Begränsad intäktsdiversifiering
Medel
89% av intäkterna från årsavgifter

Stresstest

Så påverkas BRF:ens ekonomi av stigande räntor. Högre tryck innebär större sannolikhet för framtida avgiftsjusteringar.

+1%räntehöjningLåg
Månadseffekt
+320 kr
Total kostnad
12 292 kr/mån
+2%räntehöjningMedel
Månadseffekt
+640 kr
Total kostnad
13 247 kr/mån
+3%räntehöjningHög
Månadseffekt
+960 kr
Total kostnad
13 701 kr/mån

Fastighetsprofil & renoveringar

Fastighetsuppgifter

BRF-namn
Brf Solgården 7
Adress
Kommun
Solna
Byggår
1972
Fastighetstyp
Flerbostadshus
Lägenheter
48
Lokaler
1
Total yta
3 840 kvm
Bostadsyta
3 420 kvm
Föreningstyp
Äkta förening
Markägande
Friköpt (egen mark)
Energiklass
C
Ventilation
Godkänd OVK 2024
Parkering
16 garageplatser, 8 utomhusplatser
Hissar
2 hissar (renoverade 2019)

Renoveringar

Planerade
2025
Spolning och inspektion av stammar
Renovering av trapphusen
2026
Byte av hissar
Fasadrenovering etapp 2
2027
Takomläggning
Stambyte kök
2028
Fönsterbyte gatusidan
Balkongrenovering
2029
Elstammar uppgradering
Ventilationsanläggning byte
2030
Gårdsrenovering
Utförda
2013
Renovering av fönster på gatusidan
2015
Indragning av tappvarmvatten
Byte av två stammar
2017
Översyn och underhåll stuprör
Kartering av skorstenskanaler
Lagning av brunn på innergården
Lagning av spricka i källaren/tvättstugan
2018
Installation av automatiska portöppnare samt nya kodlås
Underhåll av hissar
Vattenavrinning på innergård
Spolning av stammar
Handikappanpassning av hyreslägenhetens badrum
Polering och grovrengöring av trapphusen
Ny gårdsbelysning
Isolering av kallvattenrör
2019
Underhåll vädringsbalkonger
Förbättring utemiljö
Målning av gårdsstaket
Lagning trappsteg & golv trapphuset
Åtgärder av rök- och ventilationskanaler (OVK)
2020
Installation av bullerglas samtliga fönster mot gatan
Underhåll entréportar
Byte av horisontella stammar i källaren
Renovering sockel samt fallvatten på innergård
Taksäkerhet
2021
Byte av fläktar — ventilation takvåningar samt soprum
Renovering skorstenar, översta delarna
Installation av nödbelysning källare
Installation av fiber
2023
Renovering av en takterrass
Ommålning och renovering av ytterbågar på alla fönster
2024
Ommålning av tak
Lagning av putsskador på fasaden

Läge

Björkvägen 14, 171 52 Solna
Viktigt i närheten
ICA SupermarketGrocery · 200m
Solna station (T-bana)Metro · 450m
Solna förskolaPreschool · 300m
Apotek HjärtatPharmacy · 350m
Områdespoäng
Trygghet8.4 / 10
Låg rapporterad brottslighet. Området bedöms som lugnt och tryggt för familjer och äldre boende.
Kollektivtrafik9.2 / 10
Solna station (T-bana) inom 5 minuters promenad. Flera busslinjer med direktkoppling till centrala Stockholm.
Familjevänlighet8.0 / 10
Flera förskolor och skolor i närheten. Parker och lekplatser på gångavstånd. Lugna bostadsgator.
MarknadslägeTopp 15%
Stark efterfrågan i den här delen av Solna. Genomsnittlig tid på marknaden är under Stockholms median. Prisnivåerna har varit stabila.

Ekonomisk fördjupning

Kärnnyckeltal
Soliditet
42,3%
Bevaka
Soliditeten på 42% är godtagbar men under idealnivån 50%. Föreningen har visst utrymme men bör inte ta på sig mycket mer skuld.
Soliditet

Eget kapital / totala tillgångar. Mäter föreningens finansiella styrka.

Skuldsättning / kvm totalyta
10 742kr/kvm
Bevaka
Nyckeltalet stämmer väl överens med belåning per kvm BR-yta, vilket tyder på konsekvent redovisning.
Skuldsättning / kvm totalyta

Skuldsättning per kvm totalyta från flerårsöversikten.

Likviditet (balanslikviditet)
1,45ggr
Bra
Likviditeten 1,45 ggr innebär att föreningen har 45% marginal utöver sina kortfristiga åtaganden. Stabilt.
Likviditet (balanslikviditet)

Omsättningstillgångar / kortfristiga skulder. Över 1,0 = kan betala kortsiktiga skulder.

Likviditetsbuffert (månader)
4,2månader
Bra
4,2 månaders buffert ger god marginal. Rekommendationen är minst 3 månader.
Likviditetsbuffert (månader)

Likvida medel / genomsnittlig månadskostnad. Hur länge föreningen klarar sig utan intäkter.

Indirekt nettoskuldsättning
612 000SEK
Bevaka
Din indirekta nettoskuld är ca 612 000 kr. Lägg till detta på din totala bostadsskuld för att förstå den verkliga belåningen.
Indirekt nettoskuldsättning

Din andel av föreningens nettoskuld: (räntebärande skulder - likvida medel) × andelstal.

Skuld per kvm bostadsyta
12 047kr/kvm
Bevaka
Skuld per kvm bostadsyta

Räntebärande skulder delat med bostadsrätsyta (BR-yta).

Driftsöverskott / kassaflöde
1 850 000SEK
Bra
Driftsöverskott / kassaflöde

Intäkter minus driftskostnader (exkl. avskrivningar). Positivt = kassaflödesmarginal.

Risk & känslighet
Genomsnittlig ränta
3,68%
Bevaka
Snitträtan 3,68% är i linje med rådande marknadsläge. Omförhandling 2026–2027 kan ge högre ränta om marknadsräntan stiger.
Genomsnittlig ränta

Viktad genomsnittlig räntekostnad på föreningens lån.

Räntekänslighet
0,16ratio
Bevaka
Vid 1 procentenhets ränteökning behöver avgiften höjas ca 15,6%. Känsligheten är medelstark.
Räntekänslighet

Hur mycket avgiften behöver höjas per procentenhet ränteökning, relativt nuvarande avgift.

Kommersiell intäktsandel
0,07ratio
Bra
7% från lokalhyra ger viss diversifiering utan att skapa för stort beroende av enstaka hyresgäst.
Kommersiell intäktsandel

Andel av intäkterna som kommer från kommersiella lokalhyror.

Refinansieringsvägg 12 mån
0,1ratio
Bra
10% av lånen förfaller inom 12 månader. Det Handelsbanken-lånet på 4,2 Mkr utgör huvuddelen.
Refinansieringsvägg 12 mån

Andel av lån som förfaller inom 12 månader.

Andel rörlig ränta
0,16ratio
Bra
16% rörlig ränta är en hanterbar nivå. Föreningen har god räntebindning överlag.
Andel rörlig ränta

Andel av total skuld med rörlig eller kort bindningstid.

Räntetäckningsgrad
1,82ggr
Bevaka
1,82 ggr är godtagbart men under den starka nivån 2,5x. Vid ränteuppgång kan denna minska snabbt.
Räntetäckningsgrad

Driftsnetto / räntekostnader. Visar hur väl föreningen kan betala sina räntekostnader.

Energi & drift
Värmekostnad / kvm totalyta
118kr/kvm
Bevaka
118 kr/kvm i värme är något över snittet (ca 100 kr/kvm). Potentiellt utrymme för energieffektivisering.
Värmekostnad / kvm totalyta

Föreningens värmekostnad per kvm totalyta.

Vattenkostnad / kvm totalyta
38kr/kvm
Bra
38 kr/kvm i vattenkostnad är normalt.
Vattenkostnad / kvm totalyta

Föreningens vattenkostnad per kvm totalyta.

Total energikostnad per kvm
198kr/kvm
Bevaka
Sammanlagd energikostnad 198 kr/kvm. Energiklass C tyder på förbättringspotential.
Total energikostnad per kvm

Total energikostnad (el + värme + vatten) per kvm totalyta.

Underhållskostnad per kvm
125kr/kvm
Bevaka
Underhållskostnad per kvm

Planerat och utfört underhåll per kvm bostadsyta.

Övrigt
Belåning per kvm
10 729kr/kvm
Bevaka
Belåningen på 10 729 kr/kvm ligger i det övre spannet. Under 5 000 kr/kvm räknas som lågt, över 15 000 som högt.
Belåning per kvm

Räntebärande skulder / total bostadsyta. Kärnmått på skuldbörda.

Sparande per kvm
185kr/kvm
Bra
Sparandet på 185 kr/kvm är över branschsnittet (ca 150 kr/kvm). Bra nivå för att möta framtida underhåll.
Sparande per kvm

Avsättning till underhållsfond per kvm bostadsyta och år.

Avgiftsandel av intäkter
0,89ratio
Bevaka
89% av intäkterna kommer från årsavgifter. Föreningen är beroende av avgiftshöjningar vid stigande kostnader.
Avgiftsandel av intäkter

Årsavgifterna som andel av föreningens totala intäkter. Hög andel = låg diversifiering.

Markinnehav
1boolean
Bra
Föreningen äger sin mark — ingen tomträttsavgäld.
Markinnehav

1 = äger marken (friköpt), 0 = tomträtt. Tomträtt innebär avgäldsrisk.

Elkostnad / kvm totalyta
42kr/kvm
Bevaka
42 kr/kvm i elkostnad är genomsnittligt för ett flerbostadshus från 70-talet med hiss.
Elkostnad / kvm totalyta

Föreningens elkostnad per kvm totalyta, vanligt nyckeltal i flerårsöversikten.

Årsavgift per kvm
856kr/kvm/år
Bra
856 kr/kvm/år ligger under snittet för Solna (ca 900–950). Rimlig avgiftsnivå.
Årsavgift per kvm

Totala årsavgifter / total bostadsyta.

Skuld / intäkter
3,8ggr
Bevaka
Skuld / intäkter

Räntebärande skulder / totala intäkter. Visar hur snabbt skulden kan betalas av.

BRF:ens lånestruktur
Totala lån41 200 000 kr4 lån
Snittränta3.7%viktad
Nästa refinansiering2026-09tidigaste förfall
SBABFörfaller snart
Belopp
18 500 000 kr
Ränta
3.1%
Förfall
2027-06-30
Typ
Bunden
NordeaRefinansieringsrisk
Belopp
12 000 000 kr
Ränta
4.0%
Förfall
2029-03-15
Typ
Bunden
SEBRänteexponering
Belopp
6 500 000 kr
Ränta
4.8%
Förfall
Saknas
Typ
Rörlig
HandelsbankenFörfaller snart
Belopp
4 200 000 kr
Ränta
3.0%
Förfall
2026-09-01
Typ
Bunden

Frågor innan köp

Baserat på analysen är detta rekommenderade frågor att ställa till mäklaren eller styrelsen innan du tar köpbeslut.

Vilken strategi har styrelsen för omförhandling av lånet som förfaller september 2026?Handelsbanken-lånet på 4,2 Mkr förfaller snart. Om räntan stiger vid omförhandling kan det påverka föreningens kostnader och i förlängningen avgiften. Be styrelsen redogöra för sin plan.
Finns det en uppdaterad underhållsplan som täcker minst 30 år framåt?En underhållsplan är grunden för att bedöma framtida kostnader. Utan den är det svårt att veta om avgiften behöver höjas för att finansiera renoveringar. Fråga om planen finns och när den senast uppdaterades.
Planeras någon avgiftshöjning kopplad till fönsterbytet 2027?Fönsterbytet beräknas kosta 4,8 Mkr. Om föreningen inte har tillräckligt i underhållsfonden kan det kräva avgiftshöjning eller nytt lån. Fråga hur projektet ska finansieras.
Hur stor andel av garageplatserna hyrs ut och till vilket pris?Garageintäkter bidrar till föreningens intäktsdiversifiering. Om många platser står tomma eller hyran är under marknadsnivå finns intäktspotential — men också risk om efterfrågan sjunker.
Finns det risk att den kommersiella hyresgästen flyttar? Hur lång är hyreskontraktet?7% av intäkterna kommer från lokalhyra. Om hyresgästen säger upp avtalet tappar föreningen intäkter som kan behöva kompenseras med höjd avgift. Kontrollera kontraktslängd och villkor.
Analysera en BRF